박창수 미국 공인회계사( 미국 공인중개사 및 미국 CPA 20년 이상 경력)

▶외국인도 미국 부동산을 자유로이 매입할 수 있고 50% 이상 융자도 가능. 

▶포트폴리오 차원에서 글로벌 자산 배분 필요 

▶달러 자산 투자: 미국 부동산 투자는 달러 표시 자산을 소유하는 방법 중의 하나

▶꾸준한 가격 상승: 과거 30~40년간 연 평균 5% 대의 꾸준한 주택 가격 상승

▶전 세계적인 수요. 특히 뉴욕 맨하튼, 하와이, 캘리포니아 부동산에 대해 전 세계적인 수요가 많음

▶취득세가 없고 양도 소득세도 약 15%로 한국 보다 훨씬 유리. 한국의 주택 수에도 포함 안 됨

▶안정적인 임대 수익: 미국의 자가율은 60% 내외로 임대 수요가 꾸준하여 평균 임대 수익률(Cap Rate)은 3%~8% 내외

▶용이한 임대 관리: 한국과 같은 복잡한 임차인 보호 법규가 없고 중개인이 대신 임차인 관리하여 줌. 

▶자녀 유학 및 이민에 도움: 임대 수익으로 유학 비용의 현지 조달 및 초기 이민 정착에 도움  

        

                                             

미국 주택 구입 절차  

  1. 매매 계약 체결(Offer&Accept)

* 매수인이 가격 및 기타 매매 조건을 명시한 계약서(Offer)를  중개인(Agent)을 통하여 매도인에게 제출 

* 매도인이 해당 Offer에 조건을 첨부(Counter-Offer) 또는 조건 없이 사인(Accept)하면 해당 Offer가 매매 계약서가 되고 매매 계약이 체결됨.

  2. 에스크로(회사) 절차 개시 

* 매매 계약 체결 후 에스크로(회사)에서 운영하는 에스크로의 은행 계좌에 매수인이  매수금의 1~3%(서부) 또는 10%(동부) 정도를 증거금으로 예치하면 에스크로 절차가 개시 됨.

* 에스크로 회사

한국과 달리 매수.매도 중간에서 주요 매매 과정의 서류를 확인하고 매매 대금을 대신 수령하고 지급하는 등 매매 집행 서비스를 제공하는 회사. 

캘리포니아 등 서부 지역은 별도의 에스크로 전문 회사가 뉴욕 등 동부 지역은 주로 변호사가 에스크로 서비스를 제공

미국 부동산 Tax 

▶부동산 양도소득세

* 양도 소득 세율 

1년 이상 보유 시는 장기 양도 소득으로 0~20%로 분류 과세.   1년 미만 보유 시는 단기 양도 소득은 일반 종합 소득으로 종합 소득 세율(10%~37%) 적용.  개인 종합 소득으로 신고(Form 1040).

* 1가구 1주택 면세 혜택

매도 시점에서 5년 소급하여 2년 이상 소유 및 거주하였으면 부부 기준 50 만불 소득세 비과세

* 감가상각  비용 처리 가능 

투자 및 업무용 부동산은 1987년 이후 취득한 주거용 건물은 27.5년, 상업용 건물은 39년의 정액법(Straight Line)을 사용

▶ 외국인 소유 부동산 양도 특례(FIRPTA)

매수인 또는 에스크로 Agent는 매도 금액의 10% 또는 15%를 원천 징수하여 IRS에 납부(예외 있음). 단, C-Corp 주식회사는 예외.

▶취득세: 없음  

 

▶재산세 

감정 평가액의 0.5% ~2% 내외로 매년 납부. 주 별로 다르나 보통 1% 내외이고 주 별로 감정 가액 증가의 연간 상한선이 있을 수 있음 

▶임대 소득세

* 외국인 임대 소득의 원천 징수 

임대인이 외국인인 경우 임대 수입의 30%를 임차인 또는 그 관리인이 원천 징수를 하여 IRS에 대신 납부하는 것이 원칙. 하지만 임대인이 W-8ECI를 임차인 등에 전달하면 원천 징수 면제 가능. 

* 임대 소득에 대한 세금 보고

임대인은 수입이 아닌 비용 공제 후의  임대 순 손익을 매년 4월15일 까지 미국에 비 거주자로  개인 세금 보고함. 물론 한국에도 해외 임대 소득을 종합 소득 신고함(해외 소득세 공제 가능)

▶ 사업용 및 임대용 부동산의 양도 소득세 특례

- Section 1231 

일반 자산의 양도 손실은 연간 3천불까지만 인정되는데 비해 임대용 등은 장기 양도 소실을 일반 손실로 무제한 공제 가능(예외 있음).  

- Unrecaptured Section 1250 Gain 

건물의 경우 장기 양도 소득 중 누적 감가상각 금액 만큼은 낮은 장기 양도 소득세율(0~20%)이 아닌 25%를 먼저 적용.  

- Section 1031 Exchange

투자용 부동산을 매각한 후 6개월내 다른 부동산(부동산 종류 불문)을 취득하면 양도 차익의 인식을 연기 할 수 있음.  

 

▶ 투자 명의에 따른 세법 상 차이 

- 개인, 한국 주식회사, 미국 LLC, 미국 주식회사 등 투자 명의에 따라 미국 소득세, 증여 및 상속세 뿐만 아니라 한국 세법 상에도 차이가 많이 나 세법 전문가와 상의하여 매입.

                      

        

 시에스 국제회계의 미국 부동산 투자 서비스 

▶ 주택 구입

미국 현지 Realtor와의 네트워크를 통해 관리가 쉽고 전세계적인 수요가 풍부한 뉴욕 맨하튼과 하와이의 콘도를 전문적으로 소개 드립니다.